Comprar um imóvel ainda na fase de desenvolvimento pode representar uma boa oportunidade, principalmente para quem tem planejamento financeiro e pode esperar pela conclusão da obra.
Entre as diferentes formas de aquisição existentes no mercado imobiliário, há uma modalidade que muitos compradores ainda conhecem pouco, os empreendimentos construídos a preço de custo, também conhecidos, dependendo da estrutura do negócio, como construção por administração.
Mas será que realmente vale a pena?
A resposta depende do empreendimento, da empresa responsável, das condições do contrato e, principalmente, do perfil financeiro de quem está comprando.
Diferentemente de uma incorporação imobiliária tradicional, em que a incorporadora estabelece o preço de venda das unidades considerando terreno, construção, despesas, riscos e sua margem de lucro, no modelo a preço de custo os participantes contribuem diretamente para os custos necessários à realização do empreendimento.
Na prática, os compradores participam financeiramente da construção ao longo da execução da obra.
Por não seguir exatamente a mesma estrutura comercial de uma incorporação convencional, essa modalidade pode resultar em um custo de aquisição bastante competitivo.
É justamente aí que está um de seus principais atrativos.
As condições variam de acordo com cada empreendimento.
Normalmente existe um aporte inicial e pagamentos durante o período de construção, conforme o orçamento e o cronograma financeiro estabelecidos para a obra.
Isso significa que o comprador precisa analisar não apenas o valor inicial apresentado, mas também sua capacidade de acompanhar financeiramente o empreendimento até sua conclusão.
Em muitos casos, todo o custo do imóvel precisa ser pago durante a própria construção.
Por esse motivo, essa modalidade costuma ser especialmente interessante para quem possui organização financeira e não depende exclusivamente de um financiamento imobiliário tradicional para concluir a aquisição.
Pode.
Uma das principais vantagens da construção a preço de custo é justamente a possibilidade de adquirir um imóvel por um valor inferior ao preço que uma unidade semelhante poderá atingir depois de pronta.
Imagine, por exemplo, entrar em um empreendimento ainda no início da construção em uma região valorizada de Florianópolis.
Ao longo dos anos seguintes, dois movimentos podem acontecer simultaneamente. O imóvel avança fisicamente até sua conclusão e o mercado imobiliário daquela região pode continuar se valorizando.
Quando as chaves são entregues, portanto, pode existir uma diferença relevante entre o custo total de aquisição e o valor de mercado daquela unidade pronta.
Mas é importante entender que
essa diferença não é garantida.
O resultado depende dos custos efetivos da obra, da localização, da qualidade do projeto, da situação do mercado e da valorização imobiliária durante aquele período.
Esse é um ponto que merece bastante atenção.
Preço de custo não significa necessariamente preço fechado.
Durante uma construção podem surgir variações nos custos de materiais, mão de obra, serviços ou outras despesas previstas no contrato.
Dependendo da estrutura do empreendimento, essas diferenças podem resultar em aportes adicionais dos participantes, popularmente conhecidos como chamadas de capital.
Por isso, não recomendo analisar uma oportunidade desse tipo olhando apenas para o valor inicialmente apresentado.
É preciso compreender exatamente como funciona o orçamento da obra, quais despesas estão contempladas, como são feitos os reajustes e quais obrigações o participante assume ao entrar no empreendimento.
Para o comprador ou investidor adequado, existem características bastante interessantes.
O potencial de aquisição por um custo competitivo é uma delas. Também existe a possibilidade de acompanhar a evolução do patrimônio durante a construção e chegar ao final da obra com uma unidade que já tenha adquirido valorização de mercado.
Em Florianópolis, onde determinadas regiões passaram por forte transformação e valorização ao longo dos últimos anos, entrar em um bom projeto no momento correto pode fazer uma diferença significativa no resultado do investimento.
Todo investimento imobiliário precisa ser analisado com cuidado e, nessa modalidade, isso é ainda mais importante.
É fundamental conhecer o histórico da empresa responsável, analisar a documentação do terreno, compreender a estrutura jurídica utilizada, verificar o projeto, estudar o contrato e entender como serão administrados os recursos da obra.
Também é necessário estar preparado financeiramente para eventuais alterações no orçamento.
Preço de custo pode ser uma excelente oportunidade. Porém,
preço baixo sozinho nunca deve ser motivo suficiente para comprar um imóvel.
Localização, projeto, qualidade da construção, segurança jurídica, capacidade financeira, e potencial de valorização continuam sendo fundamentais.
Vale a pena comprar um imóvel a preço de custo em Florianópolis?
Em determinadas situações, sim.
Depois de muitos anos trabalhando e investindo no mercado imobiliário de Florianópolis, considero essa uma modalidade que merece ser analisada por quem busca oportunidades de médio e longo prazo.
Mas cada empreendimento precisa ser estudado individualmente.
Não compro um imóvel apenas porque ele parece barato. Primeiro procuro entender
por que está barato, quanto efetivamente poderá custar até a entrega e quanto aquela propriedade poderá valer quando estiver pronta.
Essa diferença é fundamental.
Se você está analisando um empreendimento a preço de custo em Florianópolis ou encontrou uma oportunidade e quer entender melhor se os números fazem sentido, posso ajudá-lo a avaliar o imóvel, sua localização e as condições apresentadas.
